Crédits

Crédit hypothécaire, de quoi s’agit-il ?

Le crédit hypothécaire est un emprunt. Au-delà des garanties personnelles que l’organisme de crédit peut demander, il exigera dans la majorité des cas, une garantie sur un bien, sous la forme d’une hypothèque. D’où l’expression « crédit hypothécaire ». En effet, l’organisme qui octroie un crédit doit avoir la certitude que le montant sera intégralement remboursé. Il demande donc une hypothèque sur le bien immobilier. L’hypothèque, c’est le droit accordé à un créancier (en l’occurrence, l’organisme prêteur) sur un bien (terrain et construction) en garantie du paiement de la dette. Cela signifie que si l’acquéreur du bien ne rembourse pas son crédit, l’organisme de crédit pourrait vendre l’immeuble pour se faire rembourser.

Le crédit hypothécaire via votre agent d’assurance !

Savez-vous que votre assureur vous propose aussi de souscrire un crédit hypothécaire ? En effet, il n’y a pas que les banques qui offrent ce produit. Fides Conseils propose des conditions avantageuses et des options de couverture en cas de sinistre. Fides Conseils est partenaire de plus d’une dizaine d’organismes de crédit et est à même de vous soumettre des propositions de crédit variées afin que vous puissiez choisir l’option qui vous convienne le mieux.

Fides Conseils est partenaire de

Combien emprunter pour acheter une maison ?

Le montant qu’un acheteur peut emprunter dépend de 3 facteurs :

Le projet pour lequel l’emprunt est à souscrire

Si vous empruntez pour acheter une habitation, la norme de la Banque Nationale est une quotité de 90 %. Cela signifie que l’acheteur ne peut EN PRINCIPE qu'emprunter au maximum 90 % du prix d’achat. Pour un bien de 200 000 €, il peut donc en principe emprunter 180 000 €. Dans certains cas, il est encore possible d’obtenir un crédit à 100% mais cela se fait au cas le cas et est une exception. Idéalement, un apport personnel de 10 % ou plus est donc bienvenu. Dans notre exemple, cela représente 20 000 €. Ce montant, vous l’avez peut-être épargné. Mais ce n’est pas tout.  

Les frais inhérents à l’achat

Les droits d’enregistrement, les honoraires et les frais de notaire, la TVA… Certains coûts sont fixes, d’autres dépendent du prix d’achat. On arrive rapidement à quelques dizaines de milliers d’euros à financer de préférence avec des fonds propres. Consultez l’info-fiche « Acheter un bien, que couvrent les frais ? » pour avoir une idée des différents postes budgétaires à prévoir.

Les revenus

De quelles options disposez-vous pour rembourser votre prêt ? Vos revenus sont-ils suffisants ou non ? Pendant longtemps, on partait du principe que le remboursement d’un crédit ne pouvait jamais s’élever à plus d’un tiers des revenus. Aujourd’hui la majorité des banques acceptent un taux d’endettement de 40% voire plus. Depuis la crise énergétique, les banques sont également très regardantes au niveau du PEB. Si le bien acheté n’a pas un PEB A, B ou C, les banques peuvent obliger à emprunter plus afin de réaliser des travaux économiseurs d’énergie. Le minium vital qui doit rester à un emprunteur, à un couple ou à une famille constitue une ligne rouge pour laquelle aucune banque n’accepte de dérogation ! Toutefois, ce minimum vital est théorique. Il est bien plus important de regarder combien d’argent vous garderez pour ‘vivre’ après avoir déduit de votre salaire tous vos frais fixes mensuels (y compris vos remboursements).

Quelles étapes dans la souscription d’un crédit hypothécaire ?

Pour souscrire à un crédit hypothécaire, vous devrez suivre les étapes suivantes :

1.       Évaluez votre capacité d'emprunt : avant de souscrire un crédit hypothécaire, il est important de savoir quelle somme vous pouvez vous permettre d'emprunter. Vous devrez calculer votre capacité d'emprunt en fonction de votre revenu et de vos dépenses.

2.       Comparez les offres de crédit hypothécaire et choisir celle qui convient le mieux à votre profil.

3.       Préparez les documents nécessaires : en général, au minimum les documents suivants sont à fournir : documents d’identité, les 3 dernières fiches de paye + extraits de compte correspondants, une attestation employeur, le dernier avertissement extrait de rôle, la preuve des fonds propres apporté dans l’opération, une composition de ménage, la copie des éventuels crédits déjà en cours, le PEB du bien acheté.

Cette liste n’est pas exhaustive et dépend de chaque dossier de crédit.

4.       Rencontrez un conseiller en crédit hypothécaire : il est recommandé de le rencontrer pour discuter de votre projet et évaluer les différentes options qui s'offrent à vous. Le conseiller pourra également vous accompagner pour la demande de crédit hypothécaire.

5.       Faites une demande de crédit hypothécaire : après avoir choisi l'offre qui convient le mieux à votre profil et préparé les documents nécessaires, votre conseiller en crédit hypothécaire, Fides Conseil, préparera la demande de crédit hypothécaire en remplissant les formulaires adéquats.

6.       Attendez la décision de l'institution financière : l'organisme de crédit étudiera le dossier et François Wagner vous informera de la décision. Si votre demande est acceptée, vous devrez signer un contrat de crédit hypothécaire, souscrire une assurance solde restant due et incendie et prendre rendez-vous chez le notaire afin de signer les actes

Consultez la brochure « J’achète, j’emprunte » éditée par la Fédération Royale du Notariat Belge.

Taux d’intérêt : fixe, variable et semi-variable

Le prêt octroyé a un coût : en plus de rembourser le capital, l’acquéreur doit aussi payer les intérêts, exprimés en un pourcentage. Cet intérêt est en somme le « loyer de l’argent ». Les organismes de crédit offrent généralement des alternatives quant à la fixité et la variabilité du taux.

Taux fixe

Reste identique pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution des taux du marché.

Taux variable

S’adapte selon l’évolution des taux du marché. Il est possible de prévoir une variation tous les ans, tous les trois ans, tous les cinq ans, ou à une autre fréquence.

Taux semi-variable

Pendant une première période (ex : une première période de 10 ans pour un prêt de 15 ou 20 ans), le taux reste fixe. Après il pourra être revu.

Attention ! "Emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent"

Quel remboursement pour un crédit hypothécaire ?

Lorsque vous signez votre crédit hypothécaire, vous définissez avec l’organisme de crédit la durée du remboursement de celui-ci pour une durée précise (10, 15, 20, 25 ou 30 ans). Plus la durée est longue et plus vous payerez d’intérêts à la banque. Il existe différentes formules de remboursement d’un crédit hypothécaire :

1. La plus courant est celle ou pendant toute la durée du crédit vous remboursez tous les mois le même montant (composé de capital et d’intérêts)

2. Il existe égalent des formules de remboursement progressifs (vous remboursez 80 à 85% d’une mensualité constante (capital et intérêt) au début et vous remboursez plus les dernières années du crédit.

3. Un taux fixe n’est pas toujours le plus intéressant. Certains organismes proposent des formules variables accordéons c’est-à-dire que votre mensualité reste fixe mais c’est la durée du crédit qui varie en fonction de la variabilité de votre taux dans le temps.

4. Enfin, il existe une dernière possibilité qui est celle de faire un crédit hypothécaire avec une partie (souvent 30 %) en terme fixe. Cela signifie que pendant toute la durée du crédit, vous allez rembourser du capital et des intérêts sur 70 % du montant emprunté et que vous ne rembourserez que des intérêts sur les 30 % en terme fixe. Attention au bout de la durée du crédit, vous devrez trouver le moyen de rembourser à la banque en une fois les 30 % du capital emprunté que vous n’avez pas remboursé durant toute la durée du prêt !

Assurances et crédit hypothécaire

A la souscription d’un crédit hypothécaire sont généralement liés la conclusion de contrats d’assurance. 

L’assurance Incendie

L’organisme prêteur exige que l’immeuble donné en hypothèque soit assuré contre l’incendie et risques sous-jacents, pour l’équivalent de la valeur de reconstruction. L’assurance incendie est cruciale puisque le bâtiment constitue la garantie de l’organisme prêteur (= hypothèque).  En cas de sinistre, la compagnie d’assurance versera l’indemnité due à l’organisme prêteur afin de rembourser le crédit. Le solde éventuel sera remis à l’acheteur.

L’assurance-vie ou assurance solde restant dû

Sans cette assurance, en cas de décès de l’emprunteur, ce serait au partenaire ou à ses héritiers de rembourser le crédit. Avec l’assurance-vie, l’emprunteur paie une prime à la compagnie d’assurance qui, en contrepartie, remboursera partiellement ou totalement l’emprunt s’il décède avant d’avoir remboursé son crédit. La forme la plus fréquente de l’assurance-vie est l’assurance « solde restant dû ». Si l’acheteur décède, la compagnie d’assurance paiera le solde restant dû de son crédit. L’acheteur a le choix de payer cette prime en une fois, annuellement ou mensuellement.  En général, l’organisme prêteur demande que l’assurance solde restant dû offre une couverture d’au moins 100%. Ainsi le montant de l’emprunt restant à rembourser serait totalement pris en charge par l’assureur solde restant dû si les deux partenaires décèdent. Généralement, chacun des partenaires emprunteurs souscrit sa propre assurance solde restant dû. Il est aussi envisageable de souscrire une assurance sur « deux têtes » couvrant simultanément les deux partenaires. Peu importe qui décèdera en premier, l’assureur continuera à payer (partiellement) le crédit logement. Les primes à payer dépendent du crédit contracté et de facteurs liés à l’emprunteur, tels que la durée et le taux d’intérêt du crédit, le montant assuré, l’âge de l’emprunteur, le fait de fumer ou non, son indice de masse corporelle (BMI) et son état de santé.  

Il arrive souvent que l’organisme financier inclut dans les conditions d’octroi du crédit la souscription de l’une ou l’autre assurance vendue par ses soins en échange d’une diminution du taux hypothécaire. L’acheteur reste TOUJOURS libre de souscrire ses assurances où bon lui semble. Des différences de prix très importantes peuvent exister au niveau des assurances exigées par les organismes de crédits. Dans ce cas, un conseiller en assurance comme Fides Conseil peut vous être d’une grande aide pour tout centraliser et s’occuper des démarches administratives.  

Il est parfois possible de déduire les primes d’assurance solde restant dû via la déclaration fiscale.

En Wallonie, lors de l’achat d’un premier bien immobilier, l’acheteur bénéficie pendant 20 ans d’un avantage fiscale appelé : « chèque habitat ».

En Wallonie, il faut également faire attention au revenu cadastral lors de l’achat d’un bien immobilier car il détermine le montant des droits d’enregistrement.

• Revenu cadastral < 745 € -> 6 % de droits d’enregistrement

• Revenu cadastral > 745 € -> 12,5 % de droits d’enregistrement

En région bruxelloise, il n’existe plus d’avantage fiscal lié à un emprunt hypothécaire, par contre, le 1er achat bénéficie d’un abattement des droits d’enregistrement sur 200.000 euros.